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4月21日，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金发布一季报。一季报显示，华润有巢REIT收入1926.4万元，净利润为132.7万元，经营活动产生的现金流量净额为1271.58万元。截至报告期末，该基金可供分配金额为1591.09万元，单位可供分配金额为0.0318元。一季报显示，华夏基金华润有巢REIT底层资产运营稳健，一季度项目出租率、经营业绩、可供分配金额等多项运营指标均超过招募书预期。

  据了解，华夏基金华润有巢REIT是首只市场化机构运营的保障性租赁住房REIT，于2022年12月9日正式上市，值得注意的是，华润有巢REIT网下213倍询价纪录仍保持至今。

  华润有巢REIT底层资产是由有巢住房租赁开发经营的两处保障性租赁住房项目：有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目，是上海松江区“001号”、“002号”保租房项目，也是上海市推进保障性租赁住房发展的重要示范项目。

  根据一季报，截至3月31日，上海有巢优厦房屋租赁有限公司持有的有巢泗泾项目可出租房间总数1264间，已出租1226间，出租率为96.99%。1季度新增签约合同343间。存量租赁合同到期分布情况为1季度末3间，2季度544间，3季度427间，4季度129间，2024年123间，新增签约合同与租期结构健康。

  有巢房屋租赁(上海)有限公司持有的有巢东部经开区项目可出租房间总数1348间，已出租1246间，出租率为92.43%。1季度新增签约合同515间。存量租赁合同到期分布情况为1季度末2间， 2季度472间， 3季度330间，4季度130间，2024年312间，新增签约合同与租期结构健康。

  一季报显示，华夏基金华润有巢REIT底层资产运营稳健，今年一季度基金实现收入1926.40万元，相较招募说明书同期预测数据完成度为108%；EBITDA(税息折旧及摊销前利润)为1208.53万元，相较招募说明书同期预测数据完成度为112%。值得注意的是，华夏基金华润有巢REIT一季度在经营层面和可供分配层面表现均超越招募说明书预测值。

  经营层面，截至今年一季度末，华夏基金华润有巢REIT底层资产有巢国际公寓社区泗泾店和东部经开区店的出租率均优于招募说明书预测值。其中泗泾店出租率为96.99%，比预测值上涨了近6个百分点，期内新签租约343间。东部经开区店出租率为92.43%，比预测值上涨了2.4个百分点，期内新签租约515间。

  基金可供分配金额方面，华夏基金华润有巢REIT今年一季度可供分配金额为1591.09万元，相较招募说明书同期预测数据完成度达133.07%，按天数做简单年化，其一季度分派率为5.34%。基金自 2022年11月18日成立至2022年年末的可供分配金额为716.24万元,该金额较2022年同期预测值的完成度为118.29%，2022年实现的年化分派率为4.92%，相关分派率在整个保障性租赁住房REITs中处于较高水平。

  业内人士表示，住房租赁行业的规律为一季度是平季，二三季度是旺季，四季度是淡季。华夏基金华润有巢REIT底层资产的两个项目，一季度的新签租赁合同总量达858间，在租约持续新增背景下，可以乐观展望今年二、三季度旺季新签租金，未来业绩有望可持续稳步增长。

  华夏基金基础设施与不动产业务部联席行政负责人莫一帆表示，当前政府积极鼓励保障性租赁住房市场发展，中央政府和上海地方政府出台了包括税收优惠、土地供给、金融支持、公共服务等各方面支持的一系列政策，鼓励市场力量参与。但是与潜在需求相比，上海“十四五”期间保租房新增供应仍有较大缺口。此外，随着长三角一体化以及人口持续流入，上海市未来租赁需求将进一步增加，预计供需矛盾仍将持续紧张。有巢泗泾项目和东部经开区项目所代表的高品质与高性价比的保障性租赁住房项目将长期供不应求，成为新市民、青年人在上海租赁住房的首要选择，项目未来业绩有进一步提升的空间。

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